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【地产】中国房地产野史(下)

【地产】中国房地产野史(下)

2019/07/25 17:41
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中国房地产野史(下)

 


2008年9月,金融危机全面爆发,世界经济衰退,中国对外贸易降到冰点,国内物价飞涨,失业率高涨,很多企业倒闭。

 

当时的中国楼市经过多年的调控又遭遇金融风暴,北京奥运会的盛世狂欢也没有掩盖住爆发的恐慌,遇到了最严重的房价泡沫和危机。

 

当时被称作地产界华南五虎的碧桂园、珠江、合生创展、富力、恒大地产,全部出现资金链问题,降价一触即发。万科、中海、金地等品牌房企先知先觉,已经在全国包括北京、杭州、上海等地开始了15%至30%的降幅(后来的人们才发现08年买房会是多么大的幸福,历史最好时机),多地发生退房潮、断供潮,中介公司开始出现关门闭店。

 

经济专家都在预测,中国房地产是不是要像九十岁的缺钙老太太一样,一跤跌成骨折了。

 

这一年,有个男人在北京开的公司破产了,老婆跟人跑了,豪华家具都被债主全拉走了。就剩下一个衣柜和一把椅子。男人受不了这种打击想自杀,找了根绳子站到椅子上准备上吊,一扭头看到衣柜上还有半瓶白酒和半包烟。男人就决定坐在椅子上抽完烟喝完酒后再自杀。

 

过了一会儿他自言自语道:我这是要干嘛?生活才刚刚开始呀!

 

紧接着到了11月,政府推出了针对国际金融危机救市的一揽子计划,就是世人说的“四万亿计划”:加印四万亿人民币,拯救中国乃至全球经济!

 

男人把房子质押贷了款,回老家买了一块地准备盖一栋房子卖掉。

结果09年房价暴涨,男人暴富,再拿地再开发,周而复始……他摇身一变成了地产开发商。

 

四万亿都干了些什么?

当时的目的,主要是投资拉动经纪和十大产业振兴规划。刺激政策之后,中国建设了数万公里的高速公路铁路、100多座机场、以及十几座城市的地铁。

 

但更多的钱,都流入了楼市。国务院发展研究中心研究员吴敬琏在后来的一次演讲中说道,国企们当年拿到4万亿根本不知该怎么办,只能投房地产

 

老李是个干了三十年建筑的农民工,他不懂什么是理财,只知道把挣到的钱存到银行最安全。他的梦想就是等攒够了钱,就把钱给在省城工作的儿子买房用。

他不懂什么是经济危机,却知道这一年多老是没活儿干,只能回老家,但田被征用了,地也种不了。

当政策出来的时候,天南海北工地平地起,他乐呵呵的笑:终于有活儿干了。

但后来他却哭了:逐渐产能过剩,物价飞涨,房价暴涨,他存银行的钱被稀释,贬值了三成,房子自09年之后,就再也买不起了。

 

中国是个高储蓄率的国家,印钞就是把老百姓的储蓄全部稀释,最后的结果就是通胀。但话又说回来,只有把货币拿出来花掉或投资,经济才能发展。

 

当那位和善的老人在电视上对人民伸出四个手指头的时候,他是否知道,这对人民的影响有多大?

是非曲直这里不表,但每次潮水来临,每个个体,都有起有落。

 

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09年,房地产行业开始空前的繁荣,销售毛利率、净利率,销售规模都大幅度提升,有人把这近十年的发展称为房地产的黄金时代

 

这一年开始,有很多房企抓住机遇,成了黑马,也有很多老牌大房企战略失误,逐渐退出舞台。而更多的是很多中小房企没撑住那一拨的冲击,像泡沫一样升起、跌落,破碎在空中。

 

也就是打那时候起,开始有了房企的销售排名。有趣的是,排名竟然也成了一桩生意。国内涌现出了很多地产研究机构,每年每家都会公布一个房企排名。对比排名会发现个有趣的现象:每家机构的数据来源相同,金额却各不相同,排名有时候也会差别大得离谱。

 

中原首席分析师张大伟曾说,你仔细看,每当一家房企和这些机构签了战略合作的时候,排名就会突飞猛进的上升。究其原因,买这些排名是为了讨好两种人:上市房企为了老板和股东,没上市的房企则是给银行看。

 

09年破百亿的房企达到了空前的20家。

 

其中有一家房企老板黄文仔是个低调讲究的老派绅士:西装都是好几万块起的;永远头发光滑油亮得连苍蝇都停不上去;每天出门戴不同风格的领带,一年下来可以不重复。但他同时也低调到几年都没在媒体露过面,也很少有人知道他也是农村苦孩子出身,改革之初他曾经借40万元给朋友,后来没还他也没介意。

 

 

做了12年钢材生意的黄文仔,从2000年开始开发广州星河湾,虽然卖了很多年,无数同行曾去考察,我也是在那收到了刺激。他开创的“星河湾模式”至今还是传奇: 

他坚持品质为王的豪宅模式,曾因不满意亲自抡锤砸掉百万样板间,提出“建造房子中的劳斯莱斯”的口号比碧桂园早了15年; 

他最早提出产品复制的开发模式,把广州星河湾搬到了北京原本是一块垃圾堆和臭水沟的地上,却卖成了北京销冠;09年曾用六个小时卖出40亿货值,三个项目销售破了百亿

 

以1亿元底价把顺驰卖给路劲的孙宏斌,看似已无力东山再起。但中年老孙岂是池中物,他在顺驰倒下之前已经注册创办了融创。蛰伏了三年后,在08年12月市场的冰点期,老孙用20亿的天价拍下西山壹号院地块,再次惊吓了世人。后来的市场再次证明老孙的判断力:仅西山壹号院一个项目三年给融创进账了150亿

老孙舔舐好伤口,将版图再次向全国铺开。

 

先卖油条后卖菜娶了女秘书的姚振华,并没有因为蔬菜直接发迹,但却给他带来了发达的机会:他卖菜赔了钱,反而是做菜时深圳“菜篮子工程”批的五十亩地让他翻了身。用170万撬动几个亿盖房子发了家,自此宝能开始崛起。但宝能的野心不止于地产,姚老板开始干起了保险、物流、小贷、教育、医疗、农业等,事业越做越大。

 

那时候金茂还叫方兴,刚成立就在央企中化的怀抱里迅速羽翼丰满,成为黑马;

已经在香港经历过97金融危机的中海深知此刻是发展的最佳时机;

万科保利中海的业绩几乎是其他房企无法逾越的三座大山,但还是被绿地和恒大拼命迎头赶上;

宋卫平让全国人民都记住了绿城的好房子;

吴亚军已经用一片片花海迷惑了无数太太的芳心。

 

个人财富也经历了一场洗牌。很多人从实体经济进入楼市,08年北京的某楼盘房价是8000元/㎡,到09年已经到了25000。那时候房价暴涨让温州炒房团赚了个盆满钵满,不停的有“温州人砸2亿买楼”的新闻爆出来。

 

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阅人无数不如仙人指路;仙人指路不如贵人相助。

 

08年金融危机爆发的时候,许老板跑到香港配着大D会长郑裕彤鞍前马后玩了三个月,郑裕彤感受到了诚意,摆手收下了这个来自河南周口太康县聚台岗村的小兄弟。由扑克牌游戏“锄大D”的一群爱好者自发组成,但成员们有多厉害?他们占据着香港的半壁江山。

 

 

郑裕彤带着牌友们除了对08年陷入资金困顿的恒大注资外,还是恒大2009年赴港上市的背后推手。上市时老许刚做了没多久大富豪就惨遭机构做空,但大D会大佬们再次出手,让做空者们爆仓无数

当然,许家印也给牌友们了丰厚的回报,而且2015年大D会成员港商撤离大陆时,恒大则是他们550亿元资产的接盘方。

 

当年姚振华拿地、盖房也都有潮汕老乡的帮忙。09年佳兆业赴港上市时,帮郭英成忙前忙后的也有不少老乡。2017年佳兆业停牌两年回血,背后仍然有潮汕帮的兄弟在站台。

 

潮汕帮有多厉害?

别只看李光耀、李嘉诚、马化腾、黄光裕和朱孟依。仅深圳就有400万潮汕人,深圳资产前50名的生意人,可以去数数有多少个潮汕帮的堂主。

 

 

郭英成、张俊、黄茂如、黄楚龙、朱鼎健、纪海鹏这些堂主也都低调的要命。潮汕帮堂主之间的资金拆借,上亿元资金都不用打欠条,上午说好下午款项就到位。姚堂主和郭堂主在潮汕帮里借钱就像马蓉和宋喆的关系一样众人皆知,资金远超数十亿规模。

 

甚至潮汕帮在深圳几乎是无敌的存在。星河、宝能、华南城、东海、龙光、观澜湖、美佳华、大中华、茂业、鸿荣源等企业的背后,都站着潮汕商帮。

 

孙宏斌在融创扩张的时候,也不是一人独行。前有雷曼兄弟注资2亿美金,后还有私募基金贝恩、德意志银行等外资频频注入。即使在近几年老孙疯狂收购,也不是仅凭着融创的销售业绩,背后还有很多信托基金在帮忙。

 

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翻翻中国房企老板的奋斗史,无一不会被贴上爱拼搏、好胜的标签,但都自动忽略了另一个标签:赌性强

 

不止一个房企的员工告诉我,他们老板曾经每每到周末,就会飞到澳门去赌钱。牌桌上烟雾缭绕,叼着雪茄的老板闷着头一眼不发的往中间扔筹码,一周都不出赌场,一场下来输几个亿眼睛都不眨一下。

 

老板们的赌性不止于此。

 

佳兆业上市后,也开始了全国化的布局,在全国疯狂拿地,但后来发现进入三四线太深,就迅速收缩回一二线城市。但这并不是佳兆业2015年破产清算的原因。

 

从合生创展曾赶超万科到逐渐消失,朱孟依远走海外,从国美号称地产要抵千亿到黄光裕锒铛入狱,从佳兆业黑马冲到前二十到郭英成因为某政法委书记落马而外出躲了两年,导致佳兆业突然破产清算,潮汕帮大佬们在商场上游刃有余,在政场上的赌博却是输多赢少。

 

星河湾也遭遇了滑铁卢:2010年,星河湾在鄂尔多斯遭折戟,项目因政策调整、非法占地、借贷崩盘等原因导致销售滑坡,当时星河湾发动四大代理公司联手,动员了1000位销售人员也未能改变颓势。

紧接着2011年,太原星河湾又因质量问题引发业主大规模维权,销售量急剧萎缩。上海星河湾又因项目降价掏出6亿补偿老业主的“补偿门”事件,引发了业内的声讨。进入2013年,曾经与黄文仔联手缔造星河湾销售神话的梁上燕也离开了星河湾,黄金搭档分崩离析。

 

自此星河湾被其他房企远远甩在了身后。星河湾也几乎是这几年房企兴衰的缩影。

 

孙宏斌东嗅嗅西闻闻,这头饿狼前面想吃绿城,后面想吃佳兆业,却都让到口的肥肉飞走了。究其原因,都是两个老板还想再赌一把。宋卫平曾经说,和融创的合作可以看做是一场没有头绪的野合。最后老孙怒了,吞了一口乐视,却发现这块肉已经馊了,对于规模中国第四销售几千亿的融创来说,这点钱或许不算什么。

 

 

王石在冯仑的办公室里,跟姚振华当面杠到凌晨,王石指着姚振华骂,甚至指责野蛮人没有资格控制万科,姚堂主仍然面色不改:做生意嘛,就是要赌一把

 

一将功成万骨枯,但无论是输了还是赢了,大佬们已在中国房地产正史野史上留下了一滩墨宝。

 

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