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【地产】未来十年,三分之二房企或将被淘汰

【地产】未来十年,三分之二房企或将被淘汰

2019/07/26 10:35
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随着房地产调控的持续高压,市场的残酷正逐渐显现。人民法院公告网显示,截至7月24日,今年全国共有274家房地产企业宣告破产清算,仅24日一天就有三家房企宣布破产。其中大多数都是中小型企业,但也不乏位列全国500强上市房企。

 

01

竞争加剧 大浪淘沙

 

房企的纷纷退场,令人不禁慨叹,2019年楼市深冬已至。7月13日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在上海表示,今后十几年,中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。

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CRIC数据显示,2019年上半年,TOP100各梯队房企之间规模分化持续,行业竞争加剧。

 

其中,TOP3房企权益金额集中度达10.5%,同比提升0.8个百分点,龙头房企继续保持稳健高质量发展。而排名50强之后的房企竞争优势已不再明显,权益金额集中度出现回落。

 

近几个月来,房企甩卖资产变现的消息不绝于耳。6月9日,粤泰股份与世茂旗下五家子公司签署了《世茂粤泰合作项目协议书》,以63.97亿元的价格,共计转让5个项目的股权。3-5月处于资金链危机中的泰禾集团已经先后转让约19个项目股权。

 

近日,处于前董事长“丑闻”旋涡中的新城控股公告称,公司正与合作伙伴就公司近期公开市场新获取项目的合作方式进行洽谈、协商,筹划出售部分项目公司股权。截至目前,公司已在洽谈、协商出售的项目约为40个(含联营项目)。

 

02

资金面、政策面持续收紧

在行业竞争加剧的严峻形势下,融资渠道的收紧及融资成本的不断提高,或成为中小型房企的致命打击。

 

2019年4月12日,中国人民银行发布的金融统计数据显示,2019年一季度,人民币贷款增加5.81万亿元,同比多增9526亿元,其中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元,去年同期只有1.75万亿元。

 

地产的过热的金融风险显现,在此背景下从今年第二季度以来,房企融资环境开始逐步收紧。有机构统计,2019年来,已经有超过15次针对房地产资金链收紧的政策出台。

 

房企融资持续收紧

 

4月19日,中央政治局会议明确,“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”,此次会议重提结构性去杠杆。同日,住建部约谈部分城市政府负责人,强调房地产市场调控目标不动摇。地产政策趋紧信号初现。

 

5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号),在信托领域强调不向四证不全、开发商或股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产项目直接提供融资。

 

5月18日,住建部再次对4个城市进行了预警提示。之后,住建部发布预警提示、约谈部分城市政府负责人,延续趋严态势。

 

6月,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上公开表示,必须正视一些地方房地产金融化的问题。

 

6月后,境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧。

 

7月12日,国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。并且在海外债务的债务规模、期限情况、信息披露、资金用途、负债结构等方面也有诸多管控。实质上收紧了房企海外融资渠道。

 

 

近期,国泰君安发布的研究报告指出,今年下半年,预计融资政策维稳,开发贷款等传统融资方式在行业融资中的占比将会提升,地产商票等尚未严控领域的融资规模可能会有所扩大。下半年,地产行业的融资成本预计将会抬升,资金面也将继续承压,房企的工作重心会加速向降低杠杆和加快现金回笼等目标转移。

 

03 

不“找死”就“等死”

 

政策面、资金面的持续收紧,考验着行业中的每一个企业。而在房地产行业多元化转型的大环境下,新一轮洗牌已经开启,以传统住宅开发为主要经营领域的中小型房企,面临着极大的生存挑战。“大浪淘沙”的洗礼中,僵化不变也许就是在“等死”。

 

房地产企业追求规模化的时代或已走到尽头,“多元化”、“品质化”的市场期待,也为行业未来的发展指明了方向。

 

 

 

 

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